Pośrednik nieruchomości to przedsiębiorca, który zawodowo doprowadza do zawarcia umowy sprzedaży, zakupu lub najmu nieruchomości. Ogłoszenia i prezentacje to tylko widoczna część jego pracy. Większość dzieje się przy dokumentach, cenie, negocjacjach i przygotowaniu transakcji do aktu notarialnego. Wyjaśniamy, czym zajmuje się pośrednik przy sprzedaży, zakupie i najmie, jakie ma obowiązki prawne, czego nie zrobi za klienta i co powinno znaleźć się w umowie pośrednictwa.
Kim jest pośrednik nieruchomości
Zawód pośrednika reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Pośrednictwo obejmuje umowy sprzedaży i kupna mieszkań, domów i działek, a także najmu i dzierżawy.
Od 2014 roku zawód jest zderegulowany. Nie ma państwowej licencji ani egzaminu, ale kilka obowiązków zostało:
- obowiązkowe ubezpieczenie OC za szkody wyrządzone klientom, z minimalną sumą gwarancyjną odpowiadającą 25 000 euro,
- umowa pośrednictwa w formie pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności,
- kopia polisy OC dołączona do umowy,
- obowiązki wynikające z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, dlatego pośrednik prosi o dokument tożsamości i ustala, kto jest stroną transakcji.
Brak licencji nie oznacza braku kompetencji. Część pośredników ma za sobą lata pracy w zarządzaniu nieruchomościami, budownictwie czy prawie, należy do stowarzyszeń branżowych i stale się szkoli. Przy wyborze lepiej patrzeć na to, jak ktoś pracuje, niż na sam tytuł.
Czym zajmuje się pośrednik przy sprzedaży mieszkania
Praca przy sprzedaży dzieli się na kilka etapów. Każdy kończy się czymś konkretnym.
1. Analiza mieszkania i dokumentów. Pośrednik ogląda lokal i sprawdza stan prawny: księgę wieczystą, podstawę nabycia, sytuację spadkową, zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni, ewentualną hipotekę. Problemy, które wyjdą teraz, kosztują tygodnie. Te, które wyjdą u notariusza, potrafią kosztować całą transakcję.
2. Cena. Dobra propozycja ceny opiera się na transakcjach porównywalnych mieszkań, a nie na cenach z ogłoszeń. Pośrednik powinien umieć ją uzasadnić liczbami. Przy okazji ustala się minimalną kwotę, poniżej której właściciel nie schodzi.
3. Przygotowanie mieszkania i oferty. Lista drobnych napraw, porządek, zdjęcia, opis zgodny ze stanem faktycznym, plan rzutu. O tym, co realnie podnosi atrakcyjność lokalu, pisaliśmy w poradniku o home stagingu mieszkania.
4. Promocja i selekcja kupujących. Ogłoszenia, kontakty z osobami szukającymi mieszkań, pierwsze rozmowy telefoniczne. Pośrednik sprawdza, czy kupujący ma gotówkę albo decyzję kredytową, zanim umówi prezentację.
5. Prezentacje. Właściciel nie musi być obecny przy każdej. Pośrednik odpowiada na pytania o budynek, opłaty, stan techniczny i dokumenty.
6. Negocjacje. Cena to tylko jeden z punktów. Równie ważne są termin wydania lokalu, wysokość zadatku, to, co zostaje w mieszkaniu, i kolejność płatności przy kredycie kupującego.
7. Umowa przedwstępna i akt notarialny. Pośrednik zbiera dokumenty, uzgadnia termin z notariuszem i bankiem kupującego, pilnuje, żeby ustalenia z negocjacji znalazły się w umowie. Często obecny jest też przy przekazaniu mieszkania i spisaniu protokołu.
Pośrednik przy zakupie mieszkania
Pośrednik może pracować także dla kupującego. Wtedy jego zadanie wygląda inaczej: szuka mieszkań spełniających kryteria klienta, także takich, które nie wiszą na portalach, sprawdza stan prawny i techniczny wybranych lokali, ocenia, czy cena jest uzasadniona, i negocjuje w imieniu kupującego.
Najwięcej wartości daje zwykle sprawdzenie, czego kupujący sam nie zauważy: przeróbek bez zgłoszenia, wilgoci w piwnicy, planowanego remontu dachu w budynku, opłaty przekształceniowej za grunt czy najemcy, który nie zamierza się wyprowadzić. Szerzej opisujemy to w poradniku o stanie prawnym nieruchomości.
Pośrednik przy najmie
Przy najmie pośrednik zajmuje się zwykle znalezieniem najemcy: przygotowuje ogłoszenie, prowadzi prezentacje, weryfikuje kandydatów, pomaga przygotować umowę i protokół. Jego praca kończy się najczęściej w dniu przekazania kluczy.
Bieżąca obsługa najmu, czyli płatności, awarie, kontakt z lokatorem i rozliczenie kaucji, to już zarządzanie najmem. Różnicę między tymi usługami i sytuacje, w których warto poradzić sobie samodzielnie, opisujemy w tekście o wynajmie mieszkania bez pośrednika.
Czego pośrednik nie zrobi
Granice tej roli warto znać, żeby nie oczekiwać rzeczy, których pośrednik zrobić nie może.
- Nie zastąpi notariusza. Umowę sprzedaży nieruchomości sporządza notariusz w formie aktu notarialnego. Pośrednik przygotowuje grunt, ale nie poświadcza dokumentów.
- Nie jest prawnikiem. Przy skomplikowanym spadku, sporze o współwłasność czy zasiedzeniu potrzebna jest opinia prawnika.
- Nie sporządza operatu szacunkowego. Analiza cen to nie wycena w rozumieniu przepisów. Operat, którego wymaga na przykład sąd czy urząd, przygotowuje rzeczoznawca majątkowy.
- Nie przyzna kredytu. Może podpowiedzieć, jak zgrać terminy z bankiem, ale decyzję kredytową wydaje bank.
- Nie gwarantuje sprzedaży w określonej cenie. Gwarantuje staranne działanie w zakresie opisanym w umowie.
Dobry pośrednik zna te granice i wie, kiedy powiedzieć „tu potrzebny jest specjalista”, a potem pomaga go znaleźć.
Pośrednik, zarządca, administrator: różnice
Te nazwy często się mieszają, a dotyczą innych usług.
| Rola | Czym się zajmuje |
| Pośrednik nieruchomości | doprowadza do zawarcia umowy sprzedaży, zakupu lub najmu |
| Zarządca nieruchomości | podejmuje decyzje dotyczące budynku i jego finansów w imieniu właściciela lub wspólnoty |
| Administrator | prowadzi bieżącą obsługę budynku: techniczną, rozliczenia, kontakt z mieszkańcami |
| Zarządzanie najmem | obsługuje konkretne mieszkanie na wynajem przez cały okres najmu |
Firma może łączyć kilka z tych ról. Pośrednik, który zarządza też budynkami, patrzy na mieszkanie inaczej niż ktoś, kto zna wyłącznie rynek ogłoszeń: wie, ile kosztuje wymiana pionu, czym grozi niski fundusz remontowy i jakie uchwały wspólnoty mogą zaskoczyć nowego właściciela.
Co powinno być w umowie z pośrednikiem
Umowa pośrednictwa określa, za co płacisz. Przed podpisaniem sprawdź:
- zakres czynności, czyli co konkretnie pośrednik zrobi: zdjęcia, portale, prezentacje, analiza dokumentów, obecność u notariusza,
- wynagrodzenie i to, czy podana kwota jest brutto, czy netto,
- moment, w którym wynagrodzenie staje się należne: przy umowie przedwstępnej czy przy akcie,
- rodzaj umowy: otwarta czy na wyłączność, i co biuro robi w zamian za wyłączność,
- okres obowiązywania i warunki wypowiedzenia,
- polisę OC dołączoną do umowy.
Przy umowie zawartej poza biurem, na przykład w Twoim mieszkaniu, jako konsument masz 14 dni na odstąpienie bez podawania przyczyny. O stawkach i o tym, za co realnie płaci klient, pisaliśmy w osobnym tekście o prowizji biura nieruchomości.
Pośrednictwo z zapleczem technicznym i zarządczym
MAGNUM Nieruchomości prowadzi sprzedaż i zakup oraz najem mieszkań w Szczecinie i okolicach. Za pośrednictwem stoi 25 lat doświadczenia w różnych obszarach nieruchomości: w zarządzaniu budynkami, remontach i utrzymaniu obiektów. Dlatego zaczynamy od analizy dokumentów i stanu technicznego lokalu, a dopiero potem przechodzimy do ceny i ogłoszenia. Cenę uzasadniamy danymi z rynku, negocjujemy w interesie klienta, a umowy przedwstępne i akty kontrolujemy od pierwszej wersji do podpisu. Gdy sprawa wymaga prawnika, rzeczoznawcy albo specjalisty technicznego, koordynujemy ich pracę, żeby klient nie musiał robić tego sam. Przez całą transakcję masz jeden kontakt i wiesz, na jakim jest etapie.
FAQ
Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości?
Prowadzi czynności, które mają doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży, kupna lub najmu nieruchomości: analizuje dokumenty, proponuje cenę, przygotowuje ofertę, szuka kupujących lub najemców, prowadzi prezentacje i negocjacje oraz przygotowuje transakcję do umowy przedwstępnej i aktu notarialnego.
Czy pośrednik nieruchomości musi mieć licencję?
Nie. Od 2014 roku zawód jest zderegulowany. Pośrednik musi jednak mieć obowiązkowe ubezpieczenie OC, zawierać umowy pośrednictwa na piśmie lub w formie elektronicznej i dołączać do nich kopię polisy.
Czy pośrednik odpowiada za stan prawny mieszkania?
Odpowiada za staranne wykonanie czynności opisanych w umowie, w tym za rzetelne przekazanie informacji, które zna lub powinien znać. Za szkody wyrządzone klientowi odpowiada w ramach OC. Nie zastępuje jednak notariusza ani prawnika przy skomplikowanych sprawach spadkowych czy własnościowych.
Dlaczego pośrednik prosi o dowód osobisty?
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają obowiązki wynikające z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Muszą ustalić tożsamość klienta i stron transakcji, a dane przechowywać zgodnie z przepisami.
Kto płaci pośrednikowi nieruchomości?
Ten, kto podpisał z nim umowę pośrednictwa. Przy sprzedaży najczęściej sprzedający, przy zakupie kupujący. Bywa, że pośrednik ma umowy z obiema stronami, co powinno być jasno ujawnione na początku współpracy.
Czym różni się pośrednik od zarządcy nieruchomości?
Pośrednik doprowadza do zawarcia jednej umowy: sprzedaży, zakupu lub najmu. Zarządca prowadzi sprawy budynku lub nieruchomości na stałe, w imieniu właściciela albo wspólnoty mieszkaniowej, i odpowiada za jego utrzymanie, finanse i decyzje.
