Podatek od sprzedaży mieszkania wynosi 19% dochodu i trzeba go zapłacić, jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku, w którym ją nabyłeś. Te same zasady obowiązują przy domu, działce i spółdzielczym prawie do lokalu, więc podatek od sprzedaży nieruchomości liczy się dla nich tak samo. W wielu przypadkach da się go legalnie obniżyć albo w ogóle nie płacić dzięki uldze mieszkaniowej. Wyjaśniamy, jak liczyć termin, jak obliczyć dochód, kiedy przysługuje zwolnienie i jak rozliczyć sprzedaż w PIT-39.
Kiedy powstaje podatek od sprzedaży nieruchomości
Podatek dochodowy pojawia się, gdy sprzedajesz mieszkanie, dom, działkę albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przed upływem pięciu lat. Te same zasady obowiązują dla każdego rodzaju nieruchomości, więc podatek od sprzedaży nieruchomości liczy się tak samo dla kawalerki i dla domu pod miastem.
Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, a nie od dnia zakupu.
| Data zakupu | Koniec roku nabycia | Sprzedaż bez podatku od |
| 15 maja 2023 | 31 grudnia 2023 | 1 stycznia 2029 |
| 2 stycznia 2022 | 31 grudnia 2022 | 1 stycznia 2028 |
| 30 grudnia 2021 | 31 grudnia 2021 | 1 stycznia 2027 |
Ostatni wiersz pokazuje, jak duże znaczenie ma kalendarz. Mieszkanie kupione 30 grudnia jest „pięcioletnie” po pięciu latach i dwóch dniach. Kupione 2 stycznia czeka prawie sześć lat. Jeżeli do granicy brakuje kilku tygodni, przesunięcie aktu notarialnego z grudnia na styczeń bywa najlepiej zarobionymi pieniędzmi w całej transakcji.
Mieszkanie ze spadku, darowizny i budowy
Data nabycia nie zawsze oznacza dzień, w którym mieszkanie stało się Twoje.
- Spadek. Od 2019 roku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Mieszkanie odziedziczone w tym roku po rodzicach, którzy kupili je w latach dziewięćdziesiątych, możesz zwykle sprzedać od razu bez podatku dochodowego.
- Darowizna. Tu liczy się rok darowizny, nie rok, w którym mieszkanie kupił darczyńca. Mieszkanie przepisane przez rodziców w 2024 roku jest wolne od podatku dopiero od 1 stycznia 2030.
- Budowa domu. Liczy się rok wybudowania, a przy działce kupionej wcześniej sytuacja bywa podwójna: inna data dla gruntu, inna dla budynku. To przypadek do sprawdzenia z doradcą podatkowym.
- Mieszkanie od dewelopera. Nabycie następuje z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność u notariusza, a nie umowy deweloperskiej ani odbioru kluczy.
Przy podziale majątku po rozwodzie czy zniesieniu współwłasności liczenie terminu zależy od tego, czy otrzymujesz więcej, niż wynosił Twój udział. Tu też lepiej mieć indywidualne wyliczenie przed sprzedażą.
Jak policzyć podatek od sprzedaży mieszkania
Podatek wynosi 19% i liczy się go od dochodu, nie od ceny sprzedaży. Dochód to różnica między przychodem a kosztami.
Przychód to cena z aktu notarialnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, czyli wydatki związane ze sprzedażą: prowizję pośrednika, koszty notarialne ponoszone przez sprzedającego, świadectwo charakterystyki energetycznej, wycenę.
Koszty to przede wszystkim:
- cena zakupu mieszkania,
- koszty zakupu: podatek PCC, taksa notarialna, wpisy w księdze, prowizja przy zakupie,
- udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania w czasie, gdy było Twoje, czyli remont i modernizacja.
Przykład. Mieszkanie kupione w 2023 roku za 420 000 zł. Koszty zakupu: 8 400 zł PCC i około 3 000 zł u notariusza. W 2025 roku remont łazienki i kuchni za 30 000 zł, na faktury. Sprzedaż w 2026 roku za 560 000 zł, prowizja pośrednika 14 000 zł.
- przychód: 560 000 – 14 000 = 546 000 zł,
- koszty: 420 000 + 8 400 + 3 000 + 30 000 = 461 400 zł,
- dochód: 546 000 – 461 400 = 84 600 zł,
- podatek 19%: 16 074 zł.
Gdyby właściciel nie miał faktur za remont, dochód wzrósłby o 30 000 zł, a podatek o 5 700 zł. Faktury za remont i materiały to w tym miejscu dosłownie gotówka. Przy nakładach liczy się tylko to, co udokumentowane fakturami, i tylko wydatki zwiększające wartość lokalu, a nie bieżące drobne naprawy.
Ulga mieszkaniowa: jak legalnie nie płacić podatku
Dochód ze sprzedaży mieszkania jest zwolniony z podatku, jeżeli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe. Masz na to trzy lata, licząc od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie. Przy sprzedaży w 2026 roku termin mija 31 grudnia 2029.
Za własne cele mieszkaniowe uznaje się między innymi:
- zakup innego mieszkania lub domu, także udziału w nim,
- zakup działki pod budowę domu albo budowę własnego domu,
- remont i modernizację własnego lokalu mieszkalnego,
- spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania albo innej nieruchomości mieszkalnej.
Warunek, o którym łatwo zapomnieć: nowe mieszkanie ma służyć Twoim potrzebom mieszkaniowym. Zakup lokalu wyłącznie pod wynajem budzi spory z urzędem skarbowym.
Zwolnienie jest proporcjonalne. Wydasz na cele mieszkaniowe cały przychód, cały dochód jest wolny od podatku. Wydasz połowę, zwolniona jest połowa. W naszym przykładzie, gdyby właściciel przeznaczył 273 000 zł, czyli połowę przychodu, na zakup nowego mieszkania, podatek spadłby z 16 074 zł do 8 037 zł.
Kolejność zakupu i sprzedaży ma znaczenie. Gdy kupujesz nowe mieszkanie przed sprzedażą starego, z ulgi skorzystasz w inny sposób niż przy klasycznej kolejności, na przykład przez spłatę kredytu na nowy lokal. Przy takim scenariuszu warto sprawdzić szczegóły u doradcy podatkowego jeszcze przed podpisaniem umów.
PIT-39: deklaracja, o której trzeba pamiętać nawet przy zerowym podatku
Sprzedaż przed upływem pięciu lat zawsze wymaga złożenia zeznania PIT-39. Termin mija 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży, a do tego dnia trzeba też zapłacić podatek. Przy sprzedaży w 2026 roku jest to 30 kwietnia 2027.
PIT-39 składasz także wtedy, gdy podatek wynosi zero, bo dochodu nie było albo korzystasz z ulgi mieszkaniowej. W zeznaniu deklarujesz, ile przeznaczyłeś lub zamierzasz przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Jeśli po trzech latach okaże się, że wydałeś mniej, trzeba złożyć korektę i dopłacić podatek z odsetkami.
PIT-39 rozlicza się osobno. Nie łączy się go z dochodami z pracy ani z rozliczeniem małżonka. Po upływie pięciu lat nie składa się żadnej deklaracji.
Kto płaci PCC i czy sprzedający ma inne podatki
Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% i płaci go kupujący, pobiera go notariusz. Od 31 sierpnia 2023 roku osoba fizyczna kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom jest z tego podatku zwolniona, jeśli spełnia warunki ustawy. Sprzedającego PCC nie obciąża.
Osobna sprawa to sprzedaż w ramach działalności. Kto regularnie kupuje, remontuje i sprzedaje mieszkania w sposób zorganizowany, ryzykuje, że urząd uzna to za działalność gospodarczą, z innymi zasadami podatku dochodowego i możliwym VAT. Pięcioletnia granica wtedy nie chroni. Jednorazowa sprzedaż własnego mieszkania czy lokalu po najmie zwykle do tej kategorii nie należy.
Najczęstsze błędy przy podatku od sprzedaży mieszkania
- liczenie pięciu lat od dnia zakupu zamiast od końca roku,
- brak faktur za remont, który realnie zwiększył wartość lokalu,
- faktura za prowizję pośrednika wystawiona na kogoś innego niż sprzedający,
- niezłożenie PIT-39, bo „i tak korzystam z ulgi”,
- zakup nowego mieszkania wyłącznie pod wynajem w przekonaniu, że to cel mieszkaniowy,
- przekroczenie trzyletniego terminu na wydanie pieniędzy przy przeciągającej się budowie.
Sprzedaż z MAGNUM a terminy podatkowe
MAGNUM Nieruchomości prowadzi sprzedaż i zakup mieszkań w Szczecinie i okolicach, a przy obu tych procesach terminy mają znaczenie podatkowe. Na początku współpracy ustalamy datę i podstawę nabycia mieszkania, żeby wiedzieć, czy sprzedaż wypada przed granicą pięciu lat, i w razie potrzeby planujemy termin aktu. Pomagamy zebrać dokumenty kosztów: akt zakupu, faktury za remont, fakturę za prowizję wystawioną na sprzedającego. Przy 25 latach doświadczenia w remontach i utrzymaniu budynków wiemy, jak opisać przeprowadzone prace i które dokumenty warto odszukać. Gdy sprzedaż łączy się z zakupem kolejnego mieszkania, prowadzimy obie transakcje i pilnujemy ich kolejności. Indywidualne wyliczenie podatku zostawiamy doradcy podatkowemu, z którym w razie potrzeby współpracujemy.
FAQ
Kiedy nie płaci się podatku od sprzedaży mieszkania?
Gdy od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte, minęło pięć lat. Przy sprzedaży wcześniejszej podatku można uniknąć w całości lub w części, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży.
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?
19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży pomniejszoną o koszty sprzedaży a ceną zakupu powiększoną o koszty zakupu i udokumentowane nakłady na mieszkanie. Podatku nie liczy się od całej ceny.
Jak liczyć pięć lat przy mieszkaniu ze spadku?
Od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeżeli zmarły kupił mieszkanie dawno temu, spadkobierca może zwykle sprzedać je od razu bez podatku dochodowego.
Czy remont mieszkania obniża podatek od sprzedaży?
Tak, jeśli jest udokumentowany fakturami i zwiększył wartość lokalu. Wydatki na remont i modernizację powiększają koszty, a więc zmniejszają dochód. Drobne bieżące naprawy i wydatki bez faktur nie są uwzględniane.
Czy trzeba składać PIT-39, gdy korzystam z ulgi mieszkaniowej?
Tak. PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku po sprzedaży przy każdej sprzedaży przed upływem pięciu lat, także gdy podatek wynosi zero dzięki uldze albo braku dochodu.
Czy podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy też działki i domu?
Tak. Te same zasady obowiązują przy sprzedaży mieszkania, domu, działki i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy domu wybudowanym na wcześniej kupionej działce data nabycia gruntu i data wybudowania budynku mogą być różne.
