Sprzedaż mieszkania kończy się u notariusza, ale koszty tej wizyty warto znać dużo wcześniej niż w dniu podpisania aktu. Kupujący i sprzedający często pytają, kto opłaca notariusza przy sprzedaży mieszkania, czy można podzielić koszty oraz jakie dodatkowe opłaty pojawią się poza samą ceną lokalu. Odpowiedź jest prosta tylko na pierwszy rzut oka: w praktyce najczęściej płaci kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział, a część opłat wynika z przepisów i charakteru transakcji.
Kto zwykle płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Na rynku nieruchomości przyjęło się, że koszty notariusza przy zakupie mieszkania ponosi kupujący. To on nabywa prawo własności, to na jego rzecz składane są wnioski do księgi wieczystej i to on najczęściej płaci podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli transakcja go obejmuje.
Nie oznacza to jednak, że taki podział jest jedynym możliwym rozwiązaniem. Sprzedający i kupujący mogą umówić się inaczej, na przykład podzielić koszty po połowie albo ustalić, że jedna strona pokrywa taksę notarialną, a druga konkretne opłaty dodatkowe. Ważne, aby ustalenia były jasne przed podpisaniem aktu, najlepiej już na etapie umowy przedwstępnej.
Od strony formalnej warto pamiętać, że strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. W praktyce notariusz pobiera opłaty podczas czynności, ale między stronami można ustalić, kto faktycznie ponosi ciężar tych kosztów.
Dla bezpieczeństwa transakcji najlepiej nie zostawiać tego tematu na ostatnią chwilę. Jeśli kupujący zakłada, że płaci sprzedający, a sprzedający uważa odwrotnie, nieporozumienie może pojawić się tuż przed aktem. W nieruchomościach takie drobne niedopowiedzenia potrafią niepotrzebnie podgrzać atmosferę.
Z czego składają się koszty notariusza przy zakupie mieszkania?
Koszty u notariusza to nie tylko wynagrodzenie kancelarii. Przy sprzedaży mieszkania zwykle pojawia się kilka pozycji, które razem tworzą kwotę do zapłaty w dniu podpisania aktu.
Najczęściej są to:
- taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza,
- podatek VAT od taksy notarialnej,
- opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
- opłata za wpis hipoteki, jeśli kupujący finansuje zakup kredytem,
- podatek od czynności cywilnoprawnych, jeśli transakcja podlega PCC,
- koszt wypisów aktu notarialnego,
- ewentualne dodatkowe opłaty wynikające z konkretnych wniosków lub dokumentów.
Taksa notarialna jest regulowana przepisami i nie może przekraczać maksymalnych stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Jej wysokość zależy między innymi od wartości przedmiotu czynności, czyli w tym przypadku najczęściej od ceny mieszkania.
Warto od razu poprosić kancelarię o szczegółowe wyliczenie kosztów. Dobre zestawienie powinno pokazywać osobno taksę, VAT, PCC, opłaty sądowe i wypisy. Dzięki temu kupujący wie, która część jest wynagrodzeniem notariusza, a która trafia dalej jako podatek lub opłata urzędowa.
Czy sprzedający ponosi jakieś koszty u notariusza?
Sprzedający najczęściej nie płaci głównych kosztów aktu sprzedaży, jeśli strony nie ustaliły inaczej. Może jednak ponieść inne wydatki związane z przygotowaniem transakcji. Nie zawsze są one płacone bezpośrednio w kancelarii notarialnej, ale warto je uwzględnić w całym budżecie sprzedaży.
Po stronie sprzedającego mogą pojawić się między innymi:
- koszt uzyskania zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni,
- koszt dokumentów z urzędu,
- opłata za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli przewiduje ją umowa z bankiem,
- koszt uzyskania zaświadczenia o saldzie kredytu,
- koszt wykreślenia hipoteki, jeśli strony tak się umówią,
- podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, jeśli sprzedaż spełnia warunki opodatkowania,
- prowizja biura nieruchomości, jeżeli sprzedający korzysta z pośrednictwa.
Sprzedający powinien przygotować dokumenty odpowiednio wcześniej. Brak zaświadczenia o braku zaległości, nieaktualny numer księgi wieczystej, niejasna sytuacja hipoteki albo brak informacji o podatku mogą opóźnić transakcję. Tu przydaje się porządek w formalnościach i spokojne przejście przez listę dokumentów.
MAGNUM Nieruchomości wspiera klientów w takich sprawach w ramach pomocy przy zakupie i sprzedaży nieruchomości, zwracając uwagę nie tylko na samą prezentację mieszkania, ale też na dokumenty, terminy i realne ryzyka transakcji.
Podatek PCC, VAT i rynek pierwotny. Dlaczego typ transakcji ma znaczenie?
Koszty notariusza przy zakupie mieszkania zależą od tego, czy kupujesz lokal z rynku wtórnego, czy od dewelopera. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego zwykle pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych, który co do zasady płaci kupujący. Ustawa o PCC wskazuje, że przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a notariusz występuje jako płatnik tego podatku.
Standardowa stawka PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% wartości rynkowej. Istnieją jednak wyjątki, na przykład zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym przez osobę spełniającą ustawowe warunki. Informacje o tej zmianie opublikowano na stronach rządowych, dlatego przy konkretnej transakcji warto sprawdzić, czy kupujący może z niej skorzystać.
Przy zakupie od dewelopera sytuacja wygląda inaczej, ponieważ cena mieszkania zwykle obejmuje VAT. W takim przypadku PCC najczęściej nie występuje, ale nadal trzeba zapłacić taksę notarialną, wypisy oraz opłaty sądowe związane z księgą wieczystą.
W praktyce różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym może oznaczać kilka, kilkanaście albo kilkadziesiąt tysięcy złotych dodatkowych kosztów. Dlatego przed zakupem warto patrzeć nie tylko na cenę ofertową, ale też na całkowity koszt transakcji.
Jak ustalić koszty jeszcze przed podpisaniem aktu?
Najprościej poprosić wybraną kancelarię notarialną o symulację kosztów. Do wstępnego wyliczenia zwykle wystarczy podać cenę mieszkania, typ transakcji, informację o kredycie, liczbę kupujących i sprzedających oraz to, czy lokal ma założoną księgę wieczystą.
Kupujący powinien zapytać kancelarię o:
- wysokość taksy notarialnej,
- VAT od taksy,
- podatek PCC, jeśli występuje,
- opłatę za wpis własności,
- opłatę za wpis hipoteki,
- koszt wypisów aktu,
- przewidywaną łączną kwotę do zapłaty,
- sposób płatności w dniu aktu.
Sprzedający powinien z kolei sprawdzić, jakie dokumenty musi dostarczyć przed aktem i czy ich uzyskanie wiąże się z dodatkowymi opłatami. Warto również ustalić, kto wybiera kancelarię. Najczęściej robi to kupujący, ponieważ to on pokrywa koszty, ale nie jest to sztywna zasada. Strony mogą wybrać notariusza wspólnie.
Dobrą praktyką jest uzgodnienie kosztów już przy umowie przedwstępnej. Można tam zapisać, że koszty aktu przenoszącego własność ponosi kupujący, a koszty dokumentów potrzebnych do sprzedaży ponosi sprzedający. Taki zapis nie zastąpi szczegółowego rozliczenia, ale porządkuje oczekiwania.
Co sprawdzić w akcie notarialnym przed podpisaniem?
Koszty są ważne, ale nie powinny przysłonić treści aktu. Notariusz dba o zgodność czynności z prawem, jednak strony powinny rozumieć, co podpisują. Dotyczy to zwłaszcza ceny, terminów zapłaty, wydania mieszkania, stanu liczników, rozliczenia opłat i zapisów dotyczących hipoteki.
Przed podpisaniem aktu warto dokładnie sprawdzić:
- dane stron,
- numer księgi wieczystej,
- opis nieruchomości,
- cenę sprzedaży,
- sposób i termin płatności,
- numery rachunków bankowych,
- informacje o hipotece lub jej braku,
- oświadczenia o braku zaległości,
- termin wydania lokalu,
- zasady rozliczenia czynszu, mediów i opłat administracyjnych,
- wnioski do sądu wieczystoksięgowego.
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem trzeba dopilnować, aby akt jasno wskazywał sposób spłaty zadłużenia oraz dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki. Przy zakupie mieszkania pod najem warto od razu myśleć o dalszym etapie: przekazaniu lokalu, protokole, ubezpieczeniu, przygotowaniu umowy najmu i rozliczeniu mediów.
Dlaczego warto uporządkować koszty przed transakcją?
Przy sprzedaży mieszkania nieporozumienia rzadko wynikają z samego istnienia kosztów. Częściej problemem jest to, że ktoś dowiaduje się o nich za późno. Kupujący planuje budżet pod cenę mieszkania i wkład własny, a dopiero potem okazuje się, że musi doliczyć PCC, taksę notarialną, opłaty sądowe, wypisy i ewentualne koszty kredytowe.
Sprzedający również powinien znać swoje obciążenia. Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem, trzeba ustalić saldo zadłużenia, termin uzyskania zaświadczenia z banku, sposób zapłaty ceny i procedurę wykreślenia hipoteki. Jeżeli sprzedaż może wiązać się z podatkiem dochodowym, temat warto skonsultować wcześniej, a nie dopiero po podpisaniu aktu.
Uporządkowanie kosztów daje stronom większy spokój. Nie oznacza, że każda transakcja będzie prosta, ale zmniejsza ryzyko chaosu, przesuwania terminów i nerwowych rozmów przy stole notarialnym. Właśnie tutaj liczy się czujność, dokumenty i konsekwentne dopinanie spraw.
Koszty notariusza przy sprzedaży mieszkania – podsumowanie
Przy sprzedaży mieszkania koszty notariusza najczęściej opłaca kupujący, ale nie jest to zasada, której strony nie mogą zmienić. Najważniejsze, aby podział kosztów był uzgodniony wcześniej i zapisany w sposób, który nie zostawia miejsca na domysły. Do całkowitych kosztów trzeba doliczyć nie tylko taksę notarialną, lecz także VAT, wypisy, opłaty sądowe i ewentualny podatek PCC.
Kupujący powinien znać pełny koszt transakcji przed podpisaniem aktu, a sprzedający powinien zadbać o dokumenty, zaświadczenia i rozliczenia związane z nieruchomością. Dobrze przygotowana sprzedaż nie kończy się na ustaleniu ceny. Obejmuje także sprawdzenie księgi wieczystej, hipoteki, dokumentów, terminów płatności i zasad przekazania lokalu.
MAGNUM Nieruchomości patrzy na transakcje właśnie w taki praktyczny sposób: przez formalności, koszty, stan nieruchomości i realne konsekwencje decyzji. Przy zakupie lub sprzedaży mieszkania porządek w dokumentach często decyduje o tym, czy cały proces przebiega spokojnie i bez niepotrzebnych niedopowiedzeń.
FAQ
Czy zawsze kupujący płaci za notariusza?
Najczęściej tak wygląda praktyka rynkowa, ale strony mogą ustalić inny podział kosztów. Warto zapisać to w umowie przedwstępnej albo jasno uzgodnić przed aktem notarialnym, aby uniknąć nieporozumień.
Czy taksa notarialna jest taka sama w każdej kancelarii?
Nie musi być identyczna. Przepisy określają maksymalne stawki taksy notarialnej, ale konkretne wynagrodzenie notariusza jest ustalane ze stronami czynności i nie może przekraczać ustawowego maksimum.
Czy przy zakupie mieszkania zawsze płaci się PCC?
Nie zawsze. PCC zwykle dotyczy zakupu z rynku wtórnego, ale istnieją zwolnienia, między innymi dla osób kupujących pierwsze mieszkanie lub dom, jeśli spełniają określone warunki. Przy zakupie od dewelopera cena najczęściej obejmuje VAT, więc PCC zazwyczaj nie występuje.
Kto płaci za wykreślenie hipoteki po sprzedaży mieszkania?
To zależy od ustaleń stron. Często koszty związane z uporządkowaniem hipoteki obciążają sprzedającego, bo hipoteka dotyczy jego zobowiązania. W praktyce warto dokładnie zapisać w akcie, kto składa wniosek, kto ponosi opłatę i jakie dokumenty są potrzebne.
Czy notariusz pobiera tylko swoje wynagrodzenie?
Nie. Notariusz pobiera także należne podatki i opłaty, jeżeli wynikają z transakcji, na przykład PCC lub opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. Dlatego kwota płacona w kancelarii jest zwykle wyższa niż sama taksa notarialna.
