Dwa ogłoszenia, ta sama cena: 450 000 zł. Pierwsze to 55 m² w nowym bloku na obrzeżach, z balkonem i miejscem postojowym. Drugie to 40 m² w bloku z lat siedemdziesiątych, dziesięć minut piechotą od przystanku tramwajowego i uczelni. Większość kupujących wybiera pierwsze, bo lepiej wygląda na zdjęciach. Najem pierwszego to jakieś 2 500 zł, drugiego 2 700 zł i ono wynajmie się w tydzień, a nie w sześć. Po dwóch latach różnica robi się widoczna w przelewach.
Mieszkanie pod inwestycję ocenia się inaczej niż mieszkanie dla siebie. Nie pytasz, czy chciałbyś tam mieszkać. Pytasz, ile osób będzie chciało i ile są w stanie zapłacić.
Najpierw policz, potem oglądaj
Rentowność brutto to podstawowy filtr, który zajmuje trzydzieści sekund:
roczny czynsz najmu ÷ cena zakupu × 100%
Mieszkanie za 450 000 zł wynajęte za 2 700 zł miesięcznie daje 32 400 zł rocznie, czyli 7,2% brutto. Wygląda świetnie. Tyle że tych pieniędzy nigdy nie zobaczysz w takiej wysokości.
Liczba, która ma znaczenie, to rentowność netto, czyli zysk po podatku i kosztach, odniesiony do pełnego kapitału, jaki włożyłeś w zakup razem z formalnościami i remontem. Ten sam przykład, uczciwie rozpisany:
| Pozycja | Kwota rocznie |
| Przychód z najmu (12 × 2 700 zł) | 32 400 zł |
| Ryczałt 8,5% | -2 754 zł |
| Ubezpieczenie mieszkania | -350 zł |
| Podatek od nieruchomości (40 m²) | -50 zł |
| Drobne naprawy i serwis | -1 500 zł |
| Pustostan: 1 miesiąc co 2 lata | -1 350 zł |
| Zostaje | 26 396 zł |
A kapitał to nie 450 000 zł, tylko:
| Pozycja | Kwota |
| Cena mieszkania | 450 000 zł |
| PCC 2% (rynek wtórny) | 9 000 zł |
| Taksa notarialna z VAT i wypisami | ok. 3 500 zł |
| Wpis własności do księgi wieczystej | 200 zł |
| Prowizja biura 2% + VAT | ok. 11 000 zł |
| Odświeżenie i wyposażenie | 30 000 zł |
| Razem | 503 700 zł |
26 396 / 503 700 = 5,2% netto. Z 7,2% brutto zrobiło się 5,2% i to jest wynik dobry, nie słaby. Jeżeli po takim rachunku wychodzi Ci 3%, mieszkanie jest po prostu za drogie w stosunku do stawek najmu w tej okolicy.
Gdy kupujesz na kredyt, dochodzi rata i wtedy liczy się jeszcze jedna rzecz: czy czynsz pokrywa ratę z zapasem na miesiąc bez najemcy. Jeśli domyka się co do złotówki, każdy pusty miesiąc płacisz z własnej kieszeni.
Mieszkanie inwestycyjne – jak wybrać lokalizację, żeby nie stało puste
Dzielnica to za mało. Decyduje mikrolokalizacja, czyli to, co widać z okna i w promieniu kwadransa pieszo.
W Szczecinie najemcy dzielą się z grubsza na trzy grupy i każda szuka czegoś innego. Studenci Uniwersytetu Szczecińskiego, ZUT i Pomorskiego Uniwersytetu Medycznego trzymają się okolic kampusów: Śródmieście, Turzyn, rejon alei Piastów i Unii Lubelskiej. Pracownicy biur i sektora medycznego patrzą na czas dojazdu tramwajem. Rodziny chcą żłobka, szkoły i sklepu bez samochodu.
Sprawdź konkretnie:
- ile minut zajmie Ci idąc pieszo do przystanku z częstym kursowaniem, nie do najbliższego przystanku w ogóle,
- czy da się zaparkować wieczorem, bo w wielu blokach z wielkiej płyty to realny problem,
- co jest w budynku i obok: sklep, apteka, przedszkole, plac zabaw,
- jak wygląda okolica o 22:00, nie o 11:00 w sobotę.
Warszewo i północna część miasta wyglądają dobrze na wizualizacjach, ale poranny wyjazd stamtąd potrafi zniechęcić najemcę szybciej niż cena. Prawobrzeże kupisz taniej i wynajmiesz taniej, a przy remoncie mostu i w korkach podczas szczytu przekonasz się, dlaczego. To nie znaczy, że tych miejsc nie warto rozważać. Znaczy to tylko tyle, że cena musi to uwzględniać, a zwykle niestety nie uwzględnia.
Najprostszy test: wpisz w portalu ogłoszeniowym ten sam metraż i tę samą ulicę i policz, ile mieszkań stoi w wynajmie od ponad miesiąca. Jeśli dużo, masz odpowiedź jeszcze przed obejrzeniem.
Jakie mieszkanie na wynajem sprawdza się najlepiej
Metraż jest ważniejszy niż standard. Rynek najmu chłonie małe mieszkania, a duże zatrzymuje na miesiące.
| Typ | Kto wynajmuje | Uwagi |
| Kawalerka 25-32 m² | single, studenci, pracownicy z innego miasta | najwyższa stawka za metr, największa rotacja |
| 2 pokoje 38-48 m² | pary, single z pracą zdalną, studenci na spółkę | najszersza grupa najemców, najłatwiej wynająć |
| 3 pokoje 55-65 m² | rodziny, wynajem na pokoje | wolniejsza rotacja, ale trudniej o najemcę |
| Powyżej 70 m² | wąska grupa – duże rodziny albo ktoś kto wymaga dużej przestrzeni | ryzyko długiego pustostanu, słaba stawka za metr |
Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 40-45 m² z osobną kuchnią albo aneksem i realnym miejscem na biurko to najbezpieczniejszy wybór na szczecińskim rynku. Wynajmiesz je studentom, parze, osobie po rozwodzie i komuś, kto przyjechał do pracy na rok. Cztery różne grupy zamiast jednej.
Na co jeszcze patrzeć przy oglądaniu:
- Układ. Przechodni pokój skreśla mieszkanie dla dwóch osób niespokrewnionych, a to spora część rynku.
- Piętro i winda. Parter przy ruchliwej ulicy i czwarte piętro bez windy wynajmują się najdłużej.
- Okna. Wystawa północna w małym mieszkaniu to komentarz przy każdym pokazie. W efekcie będzie ciemnawo i ponuro.
- Instalacje. Aluminiowa instalacja elektryczna, piec gazowy z dwudziestoletnim stażem i rury ocynkowane to nie detal, tylko pozycja w kosztorysie – cos co na pewno będzie trzeba naprawiać.
- Piwnica i rower. Drobiazg, który jednak potrafi przekonać przy dwóch podobnych ofertach.
Balkon i miejsce postojowe podnoszą czynsz o jakieś 100-200 zł. Dodatkowe 15 m² metrażu nie podnosi go prawie wcale. Dlatego mieszkanie z listy „trochę większe za te same pieniądze” zwykle jest gorszą inwestycją.
To, czego nie ma w ogłoszeniu
Trzy rzeczy potrafią zamienić rozsądny zakup w kosztowną pomyłkę i żadnej z nich nie zobaczysz na zdjęciach.
Czynsz do wspólnoty. W Szczecinie mieszkanie 45 m² to zwykle 450-900 zł miesięcznie razem z zaliczkami. Formalnie płaci to najemca, ale wysoki czynsz obniża stawkę, jaką jesteś w stanie uzyskać za sam najem. Przy 900 zł administracyjnego najemca porównuje 3 600 zł łącznie, a nie Twoje 2 700 zł.
Plany wspólnoty. Zapytaj o uchwały i stan funduszu remontowego. Docieplenie budynku, wymiana dźwigów albo remont dachu to jednorazowe kilkanaście tysięcy złotych na lokal albo skokowa podwyżka funduszu na kilka lat. Protokół z ostatniego zebrania powie Ci więcej niż cały opis oferty.
Księga wieczysta i zadłużenie. Numer KW sprawdzisz sam w ekw.ms.gov.pl. Dział III mówi o służebnościach i roszczeniach, dział IV o hipotekach. Osobno poproś o zaświadczenie z zarządu albo spółdzielni o braku zaległości, bo długi za czynsz nie trafiają zazwyczaj do księgi, a przy spółdzielczym prawie własności do lokalu – spóldzielnie zazwyczaj robią wszystko co tylko możliwe żeby przerzucić później zobowiązania na Ciebie.
Jeżeli sprzedający ociąga się z którymkolwiek z tych dokumentów, to zwykle przyczyną tego nie jest bałagan w papierach, tylko to, że coś przed Toba ukrywa..
Rynek pierwotny czy wtórny
Deweloperskie mieszkanie kupujesz bez PCC, bo VAT siedzi w cenie, i dostajesz budynek, który przez kilkanaście lat nie będzie wymagał poważnych remontów. Płacisz za to wyższą cenę za metr, czekasz na odbiór, a potem wykładasz 60-120 tys. zł na wykończenie od zera. Przez pierwszy rok mieszkasz w nim tylko na papierze, bo sąsiedzi kują ściany.
Rynek wtórny to natychmiastowy najem, znana okolica, sprawdzalna historia budynku i 2% PCC do zapłaty u notariusza. Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu Ciebie nie obejmie, skoro kupujesz kolejne. W zamian widzisz, co kupujesz: sąsiadów, stan klatki, realny czynsz.
Dla najmu długoterminowego rynek wtórny wygrywa najczęściej z pierwotnym, bo zaczyna zarabiać od pierwszego miesiąca, a cena wejścia jest niższa. Rynek pierwotny ma sens, gdy patrzysz na kilkuletni horyzont i liczysz również na wzrost wartości, a nie tylko na sam czynsz z najmu.
Podatki i formalności, które zabierają część zysku
Najem prywatny rozlicza się ryczałtem i nie masz tu wyboru od 2023 roku. Stawka wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, a małżonkowie mają wspólny limit 200 000 zł. Amortyzacja lokali mieszkalnych została zlikwidowana, więc kosztów zakupu nie odliczysz.
Ważny szczegół, który co roku wielu osobom umyka: opłaty eksploatacyjne, które najemca pokrywa na podstawie umowy i które przekazujesz dalej do wspólnoty, nie są Twoim przychodem. Podatek płacisz od samego czynszu najmu. Trzeba to tylko poprawnie zapisać w umowie, rozdzielając czynsz od opłat.
Do tego dochodzi najem okazjonalny. Wymaga umowy na czas określony, oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, wskazania lokalu, do którego się wyprowadzi, i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od wydania mieszkania. Koszt to kilkaset złotych po stronie najemcy i trochę zachodu. Kiedy trafisz na osobę, która przestanie płacić, ta jedna kartka skraca odzyskanie mieszkania z lat do miesięcy.
Pustostan kosztuje więcej niż myślisz
W wyliczeniach rentowności prawie nikt nie uwzględnia miesięcy bez najemcy, a to one najmocniej psują Twój wynik finansowy.
Mieszkanie za 2 700 zł stojące puste przez sześć tygodni przy zmianie najemcy to około 4 000 zł straty, do tego czynsz administracyjny, który w tym czasie płacisz sam. Jeśli rotacja zdarza się co roku, z 5,2% netto robi się jakieś 4,2%. Dlatego najemca, który zostaje na trzy lata i płaci 100 zł mniej, jest wart więcej niż ten, który płaci najwięcej i wyprowadza się w czerwcu.
Z tego wynika prosty wniosek przy wyborze mieszkania: szukaj takiego, które pasuje do kilku grup najemców naraz i które da się wynająć w każdym miesiącu roku, nie tylko we wrześniu.
Największe pomyłki inwestycyjne nie biorą się ze złej ceny, tylko z mieszkania kupionego bez sprawdzenia, kto i za ile faktycznie je wynajmie. MAGNUM Nieruchomości pracuje na szczecińskim rynku po obu stronach: pomaga wybrać lokal pod najem i sprawdzić jego stan prawny przed zakupem, a potem prowadzi najem za właściciela, od wyceny stawki i weryfikacji najemcy, przez umowę i protokół, po rozliczenia i pilnowanie terminów.
FAQ
Jaka rentowność mieszkania na wynajem jest dobra?
Po odliczeniu podatku, kosztów i pustostanów rozsądny wynik na rynku miejskim mieści się między 4,5% a 6% netto. Wszystko poniżej 4% oznacza, że przepłacasz za mieszkanie albo stawki najmu w tej okolicy nie nadążają za cenami transakcyjnymi.
Kawalerka czy dwa pokoje pod wynajem?
Kawalerka daje wyższą stawkę za metr i mniejszy próg wejścia, ale najemcy zmieniają się w niej najczęściej. Dwa pokoje o powierzchni 38-48 m² trafiają do najszerszej grupy odbiorców i najkrócej stoją puste, dlatego przy nastawieniu na spokojny najem długoterminowy wypadają lepiej.
Ile kosztuje zakup mieszkania inwestycyjnego poza samą ceną?
Na rynku wtórnym licz około 4-6% ceny: 2% podatku PCC, taksa notarialna z VAT, 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej i prowizja biura, jeśli korzystasz z pośrednika. Do tego dochodzi odświeżenie i wyposażenie, zwykle od 20 000 zł wzwyż przy małym mieszkaniu.
Czy mieszkanie pod wynajem trzeba kupować za gotówkę?
Nie, ale kredyt zmienia rachunek. Sprawdź, czy czynsz pokrywa ratę razem z rezerwą na przynajmniej jeden pusty miesiąc w roku i na nieprzewidziane naprawy. Przy wkładzie własnym poniżej 30% i wysokim oprocentowaniu inwestycja często wychodzi na zero przez pierwsze lata.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie da się szybko wynająć?
Wyszukaj w portalach oferty o podobnym metrażu w promieniu kilkuset metrów i zobacz, ile z nich wisi dłużej niż miesiąc oraz jakie stawki się powtarzają. Zadzwoń pod dwa albo trzy ogłoszenia i zapytaj, ile było telefonów. To pięć minut pracy, które mówi więcej niż ogólne dane o rynku.
Czy warto kupić mieszkanie do remontu pod inwestycję?
Ma to sens, gdy potrafisz realnie wycenić zakres prac i masz ekipę. Mieszkanie po generalnym remoncie wynajmuje się szybciej i drożej, ale remont trwa i przez ten czas nie masz przychodu. Przy pierwszej inwestycji bezpieczniejsze bywa mieszkanie wymagające odświeżenia, a nie wymiany całej instalacji czy zaawansowanego remontu.
